Domy bez pozwolenia na budowę

Budowa domu to wyzwanie. Przedkładanie marzeń ponad zdrowy rozsądek i rozpoczynanie budowy bez niezbędnej wiedzy może skończyć się utopieniem ogromnych kosztów i masą straconych nerwów. Nawet w przypadku małych domów o powierzchni do 70 m2, których budowa wydaje się całkiem ‘niedroga’. Czy rzeczywiście tak jest? Na to oraz inne pytania dotyczące budowy wymarzonego kąta, odpowiemy w artykule.

Pokaż filtry

Jaki dom można wybudować bez pozwolenia?

W ramach Nowego Ładu obowiązującego od 3 stycznia 2022 dom o powierzchni nie większej niż 70 m2 (po obrysie), lub 100 m2 w przypadku wykorzystania poddasza użytkowego, można wybudować bez pozwolenia. Warto dodać, że 70 m2 jest powierzchnią zabudowy. Powierzchnia użytkowa w domu o takim metrażu to około 56 m2. Oto, jak wylicza się powierzchnie budynku:

• pomieszczenia lub ich części o wysokości równej 2,20 m lub większej w obliczeniach uwzględnia się w 100 proc.;
• pomieszczenia albo ich części o wysokości od 1,40 do 2,20 m uwzględnia się w 50 proc.;
• pomieszczenia (lub ich części) o wysokości poniżej 1,40 m pomija się w obliczeniach.

Na każde 500 m2 działki można postawić jeden dom wolnostojący i maksymalnie dwupiętrowy. W kwestii technicznej obowiązuje ograniczenie rozpiętości elementów konstrukcyjnych.

Rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie może wynosić więcej niż 6 m, a wysięg wsporników musi być ograniczony do 2 m. W dokumencie podane są również minimalne odległości poszczególnych elementów zagospodarowania działki. Na przykład, odległość dzieląca budynek od granicy działki musi wynosić 3 m.

O tym, czy taki dom zostanie postawiony z płaskim dachem czy pochyłym i niewielkim poddaszem, decydują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydane warunki zabudowy, które omówimy w dalszej części artykułu.

Budowa domu do 70 m2, krok po kroku

Pierwszym krokiem, jaki należy zrobić w drodze do budowy własnego domu, jest wybór odpowiedniej działki.

Kolejną rzeczą jest dostosowanie projektu domu do powierzchni posiadanej działki oraz potrzeb osób, które mają zamieszkać w nowym domu.

Dom może zostać wybudowany bez zezwolenia, co nie oznacza, że proces budowy pozbawiony jest formalności.

Zgłoszenie budowy małego domu do urzędu

Zamiar rozpoczęcia budowy należy zgłosić odpowiedniemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, czyli staroście.

W tym punkcie musimy wrócić do działki. Jeżeli znajduje się ona na obszarach pozbawionych planu miejscowego, inwestor musi uzyskać warunki zabudowy (WZ), które urząd gminy lub miasta, wydaje w nieprzekraczalnym terminie 21 dni. Jest to spore usprawnienie całego procesu. Przed pojawieniem się nowego prawa, czas na wydanie dokumentu wynosił nawet 4-6 miesięcy.

Czy istnieje ryzyko, że WZ nie zostaną wydane, nawet jeśli budowa nie potrzebuje zezwolenia?

Tak. Urząd nie wyda dokumentu, jeżeli w promieniu 200 m od planowanej budowy nie ma odpowiedniej zabudowy.

Może być też tak, że działka ma plan miejscowy. W takim wypadku można od razu zgłaszać zamiar budowy domu.

Budowę należy zgłosić w urzędzie razem z projektem domu oraz innymi dokumentami tj.: 

• oświadczeniem, że budynek, który zostanie zrealizowany, będzie służył zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych,
• oświadczeniem o niezatrudnianiu kierownika budowy i w związku z tym przejęcia na siebie odpowiedzialności za kierowanie budową,
• oświadczeniem o kompletności zgłoszonej dokumentacji.

Budowa małego domu bez kierownika budowy

Według nowego prawa, którego celem jest uproszczenie warunków budowy małych domów, inwestor nie ma obowiązku zatrudniania kierownika budowy czy też prowadzenia dziennika budowy.

Wiąże się z tym ogromna odpowiedzialność inwestora, a także potencjalne problemy. Powstaje np. ryzyko nietrzymania się projektu przez ekipę budowlaną lub pojawienie się błędów konstrukcyjnych, a także ogromne opóźnienia. Zatrudnienie kierownika wydaje się, wobec tego bezpieczniejszą opcją.

Mimo że nie ma obowiązku zatrudniania kierownika budowy ani prowadzenia dziennika budowy, należy powiadomić o planowanym terminie rozpoczęcia robót:

• nadzór budowlany,
• projektanta nadzorującego zgodność realizacji budowy z projektem. 

Inwestor ma też obowiązek geodezyjnego wyznaczenia terenu przed budową, a po jej zakończeniu wykonania geodezyjnej inwentaryzacji podwykonawczej.

Należy pamiętać, że dom, nawet ten bez pozwolenia, nadal musi powstać z zachowaniem prawa budowlanego. Oznacza to np., że muszą zostać zachowane minimalne wymagane odległości od sąsiednich działek.

Przepisy nie przewidują ograniczeń względem materiałów, z jakich dom ma być zbudowany. Wznosić można domy drewniane, murowane czy też modułowe, szkieletowe, a także kanadyjskie i z bali.

Cel budowy małego domu – czemu jest taki ważny?

Cel, w jakim budowany jest dom pozostaje niezwykle ważny. Bezwarunkowo musi to być dom realizowany w celu zaspokojenia własnych potrzeb lokalowych. Domu wybudowanego bez pozwolenia nie można wynajmować ani sprzedać. Istnieje jednak mały ‘fortel’, który pozwala na sprzedanie domu. Według legalnych źródeł dom do 70 m2 może powstać jako domek letniskowy. Później wystarczy przemianować go na dom mieszkalny. W takim wypadku budynek można sprzedać.

Ustawodawca, decydując się na takie wytyczne, chce uniemożliwić deweloperom stawianie osiedli domków jednorodzinnych bez zezwolenia, w obawie o powstanie chaosu.

Uwaga! Jeżeli oświadczenie o tym, że planowana budowa domu 70 m2 będzie prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, okaże się nieprawdziwa, inwestor poniesie odpowiedzialność karną za składanie fałszywych zeznań. Grozi za to od 6 do 8 lat więzienia.
Nie zawsze może obejść się bez pozwolenia na budowę
Może się okazać, że wybudowanie małego domu bez pozwolenia będzie niemożliwe. Najczęściej dzieje się to w przypadku, gdy:

• projektowany dom będzie ograniczał możliwość zagospodarowania sąsiedniej działki;
• planowany dom będzie budowany na obszarze objętym nadzorem archeologicznym;
• planowany obszar budowy będzie wymagał oceny oddziaływania inwestycji na obszar Natura 2000.

W takim wypadku konieczne jest rozpoczęcie procedury pozyskania zezwolenia na budowę.

Budowa domu do 70 m2 bez pozwolenia to problem dla sąsiadów?

Na pierwszy rzut oka uproszczone zasady budowy mogą wydawać się bardzo korzystne, jednak mają one również swoje ciemne oblicze. Budowa domu to sprawa nie tylko inwestora. Proces budowlany wpływa również na sąsiadów. Największe kontrowersje wzbudza fakt, że właściciele nieruchomości sąsiadujących, nie będą mogli kontrolować powstającego domu w zakresie jego oddziaływania na swoją nieruchomość.

W normalnych warunkach wyrażałoby się to np. w możliwości zgłaszania wątpliwości dotyczących budowy do odpowiedniego organu. Natomiast teraz jedynym zadaniem organu administracji będzie zamieszczenie informacji o rozpoczętej budowie w Biuletynie Informacji Publicznej, na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni. Wobec tego sąsiedzi mogą nie uzyskać wystarczającej informacji o planowanej inwestycji.

Możliwe więc, że nastąpi wzrost liczby spraw, w których ewentualny spór między inwestorem a właścicielami sąsiednich domów przesunie budowę i wpłynie na zwiększenie jej kosztów.

Ile kosztuje projekt domu do 70 m2?

Cena projektu domu możliwego do zbudowania bez pozwolenia w porównaniu do innych kosztów budowy nie są wysokie.

Gotowe projekty małych domów z katalogu firmy XXX, kosztują średnio od XXX zł do XXX zł. Odpowiednio droższe będą domy projektowane na indywidualne zamówienie. Dzieje się tak dlatego, że wymagają one większych nakładów czasowych oraz uwzględnienia życzeń inwestora. Jednak warto w nie zainwestować, ponieważ rzadko dochodzi tu do drastycznych zmian w trakcie budowy, tak jak może mieć to miejsce w przypadku zakupu gotowych projektów.

Projekt domu powinien zawierać opis techniczny, rzut fundamentów, elewacji i parteru, a także rzut więźby dachowej czy połaci dachu. Ważne, aby w projekcie domu znalazł się także plan doprowadzenia mediów i odprowadzenia ścieków, zgodnie z przepisami budowlanymi. Dodatkowo, projektanci mogą dorzucić spis potrzebnych materiałów, całkowity koszt budowy czy poradnik budowy bez pozwolenia.

Teraz przyjrzyjmy się, ile może kosztować realizacja projektu.

Ile kosztuje dom do 70 m2?

Koszt budowy małego domu w 2022 roku może wahać się od 164 tys. do ponad 200 tys. Nie są to jednak koszty ostateczne, a należy do nich dodać koszty wykończenia.

Część osób decyduje się na zakup gotowych domków modułowych, które są znacznie tańsze od tradycyjnych domów. Mimo że takie rozwiązanie jest tańsze, wciąż wiąże się ze sporymi kosztami: w przypadku konstrukcji szkieletowej jest to koszt ok. 1400 zł/m2, a za domek z karmazytobetonu płaci się ok. 2000 zł/m2.

Dla porównania budowa domu powyżej 100 m2 kosztuje 330-360 tys. zł. Podane ceny są mocno orientacyjne i każdorazowo przed przystąpieniem do budowy należy wyliczyć kosztorys dostosowany do aktualnego stanu finansowego inwestora.

Dom do 70 m2 – dlaczego warto?

Są osoby, dla których mały dom jest spełnieniem nie tylko aktualnych potrzeb życiowych, ale i marzeń. Mały domek o powierzchni zaledwie kilkudziesięciu metrów kwadratowych będzie ekonomiczny oraz funkcjonalny. Często jest również niesamowicie przytulny. Mały dom idealnie sprawdzi się w przypadku mniejszych rodzin czy singli.

Są również ludzie, którzy cenią proste i szybkie rozwiązania, a budowa mniejszego domu z pewnością spełnia obydwa te warunki. Nie zawsze jednak skorelowane jest to z ostateczną ceną, ponieważ część kosztów, niezależnie od wielkości domu, jest stałych. Chociaż koszty budowy małego domu mogą okazać się niewiele niższe, to ostatecznie taki dom będzie tańszy w utrzymaniu.

Podsumowując: przed przystąpieniem do budowy trzeba wziąć pod uwagę wiele zmiennych. Koszty materiałów oraz pracy pracowników firm budowlanych zmieniają się z miesiąca na miesiąc. Przy planowaniu budowy, trzeba uwzględnić nie tylko wspomniane koszty, ale i potrzeby danej rodziny. Wierzymy, że powyższy artykuł rzucił odrobinę światła na często zawiłe ścieżki, prowadzące do powstania wymarzonego kąta.