Na co zwrócić uwagę przy kupnie działki pod budowę domu?

Kupno działki pod budowę domu to bardzo ważna decyzja. Wybierając odpowiedni teren, na którym stanie dom, należy wziąć pod uwagę wiele istotnych czynników. Trzeba określić swoje potrzeby i oczekiwania. Ważne są nie tylko lokalizacja, wielkość i cena posesji. Należy dokładnie obejrzeć działkę, wypytać sprzedawcę o szczegóły, przeanalizować dokumentację, a nawet porozmawiać z przyszłymi sąsiadami.

Podpowiadamy, o czym trzeba wiedzieć o działce przed jej zakupem, a także gdzie szukać odpowiedzi na ważne pytania. Wybór odpowiedniej działki jest kluczowy dla całego procesu budowy przyszłego domu. Zależy od niej m.in. wygląd budynku, liczba potencjalnych pięter, możliwy kąt nachylenia dachu, jak również koszty budowy i wiele innych kwestii.

Wielkość i kształt działki

Warto zwróć uwagę m.in. na użyteczność określonej działki. Bardzo ważne, aby jej kształt nie przeszkadzał w dogodnym usytuowaniu domu. Należy uważać zwłaszcza na grunty o nietypowych kształtach, np. bardzo wąskie czy też takie, na których dom może być zorientowany jedynie na południową stronę. Najlepsze są działki o kształcie prostokąta lub kwadratu. Warto też kierować się zasadą, aby boki gruntu nie były krótsze aniżeli 20 m długości. Znacznie ułatwi to wybudowanie domu o szerokości 10 m zgodnie z wymogami prawa. Jednakże wąska lub trójkątna działka nie przekreśla możliwości wybudowania na niej funkcjonalnego, choć często nietypowego domu. Na działce o szerokości poniżej 16 m można zbudować dom po granicy lub 1,5 m od niej, takie działki są często tańsze ale z doświadczenia wiemy, że dom można zbudować na działce o szerokości nawet 8 m! Oczywiście nie będzie to wówczas dom z katalogu, lecz indywidualny projekt wykonany przez architekta.

Topografia i ukształtowanie działki

Bardzo ważna jest też topografia działki. Dobrze jest unikać terenów charakteryzujących się niekorzystnym ukształtowaniu, czyli np. bardzo pochyłych, zalewowych lub zasypowych. Może się to wiązać z koniecznością wykonania dodatkowych prac budowlanych, to zaś zwiększa całkowite koszty inwestycji. W tym kontekście istotne są przede wszystkim kwestie bezpieczeństwa użytkowania takiego terenu. Jednak jeśli ktoś lubi wyzwania i nietypowe domy można np. pokusić się o dom na skarpie.

Orientacja działki

Przed kupnem działki powinieneś zwróć także uwagę na jej orientację, czyli położenie względem kierunków świata. Najkorzystniejsze jest ulokowanie ogrodu od południa i zachodu – wówczas rośliny będą mieć najwięcej światła słonecznego w ciągu dnia. Strona południowa jest optymalna dla umieszczenia salonu w domu oraz na taras i balkony. Od północy powinno się umieścić część gospodarczą. To też dobra lokalizacja dla wejścia do domu i okien kuchennych. Natomiast okna sypialni i pokoju dziecięcego najlepiej, aby wychodziły na wschód. Dom można też wybudować na działce o odwrotnym położeniu. Jednak będzie to bardziej skomplikowane i wiąże się z mniej typowym projektem domu np. w kształcie „L” lub „T”.

Rodzaj i jakość gruntu na działce

Rodzaj gruntu, jaki znajduje się na działce ma ogromny wpływ na jej użytkowanie. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że nie każdy grunt jest odpowiedni, aby postawić na nim dom lub uprawiać roślinność. Właściciel może posiadać wyniki badań geotechnicznych – powinieneś go o to zapytać. Jeśli ich nie ma, trzeba będzie zastanowić się nad ich przeprowadzeniem zanim zakupisz działkę. Trzeba uważać na grunty torfowe, gdyż są nienośne. Również glina może przysporzyć nam sporo problemów. Często niska cena działki może wiązać się z kosztowną wymianą gruntu.

Uzbrojenie działki

Bardzo ważne jest także uzbrojenie działki. Warto wypytać właściciela o to, czy doprowadzone zostały media – chodzi to o prąd, gaz, wodę i kanalizację, a także przyłącze internetowe (światłowód). Działka budowlana, gdzie mają stanąć budynki mieszkalne, powinna mieć możliwość przyłączenia do sieci: elektroenergetycznej, ciepłowniczej, wodociągowej i kanalizacyjnej, ewentualnie mieć możliwość zastosowania tam indywidualnych źródeł energii elektrycznej oraz ciepła. Pamiętaj, że umowy o przyłącza budowlane są konieczne, aby dostać pozwolenie na użytkowanie.

Historia posesji

Powinieneś dopytać sprzedawcę oraz sąsiadów o historię działki, którą chcesz kupić:

• czy nie było tam wcześniej obiektów, których ewentualne pozostałości mogłyby przysporzyć problemów;

• czy ta działka bywała zalewana lub ma tendencję do tego, by gromadziła się tam woda po opadach,

• jakie dawniej stały tu budynki;

• ilu oraz jakich właścicieli działka miał dotychczas.

Warto też zajrzeć do starych lokalnych gazet, ksiąg, map, czy na danym terenie toczyły się walki zbrojne. W warstwach ziemi mogą znajdować się jeszcze materiały wybuchowe. Zawiadomione służby usuną taki niewybuch bezpłatnie.

Dostęp działki do drogi publicznej

Działka budowlana obowiązkowo musi posiadać dostęp do drogi publicznej. Jeśli nie ma takiego dostępu, najprawdopodobniej nie będziesz w stanie uzyskać pozwolenia na budowę swojego domu. Jednak istnieją wyjątki, od tego. Oto w jakich przypadkach działka może nie mieć dostępu do drogi publicznej:

• działka bezpośrednio graniczy z drogą publiczną, lecz nie można się na nią dostać, gdyż nie ma utwardzonego tam wyjazdu a między działką i drogą jest rów melioracyjny – wówczas należy wybudować przejazd;

• parcela nie graniczy z drogą publiczną, a obszar pomiędzy działką i drogą należy do właściciela drogi publicznej – należy w takiej sytuacji uzyskać zgodę;

• grunt nie graniczy z drogą publiczną, a obszar pomiędzy działką i drogą publiczną należy do innego właściciela – należy ubiegać się o służebność gruntową, np. odpłatnie na rzecz właściciela posesji, przez którą zamierzasz przejeżdżać.

Sprawdzenie księgi wieczystej

Posiadając numer księgi wieczystej, powinieneś koniecznie sprawdzić jej zapisy w Elektronicznych Księgach Wieczystych. Najważniejsze dane, które należy zweryfikować to:

• zgodność danych odnośnie właściciela lub właścicieli;

• zgodność informacji związanych z adresem, powierzchnią, przeznaczeniem oraz ewentualną zabudową działki z prawdziwą sytuacją;

• ewentualne obciążenie działki długami, w tym sprawdzenie hipoteki;

• czy są zawarte umowy z osobami, które użytkują czasowo nieruchomość, czy najemcami lub dzierżawcami;

• czy widnieją zapisy dotyczące służebności drogi dojazdowej – zdecydowanie lepiej unikać takiego dostępu do działki.

Jeżeli nie mamy wiedzy i czasu to takie informacje zazwyczaj sprawdzają biura nieruchomości.

Wytyczne dotyczące warunków zabudowy

Wytyczne dotyczące warunków zabudowy można sprawdzić przez internet wchodząc na odpowiedni portal GIS dla danego miasta. Po odnalezieniu działki kliknąć prawym przyciskiem myszy na działce (wyświetlą się informacje na temat obowiązującego planu na danej działce oraz plan do ściągnięcia) . Można też udać się do wydziału architektury w lokalnym urzędzie miasta lub gminy, aby poprosić o wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego konkretnej działki. Jeżeli taki plan nie istnieje, zapytaj właściciela posesji, by udostępnił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, powinieneś też sprawdzić, czy w okolicy są jakieś zabudowania – w przypadku gdy ich nie ma, można mieć problemy, by uzyskać pozwolenie na zabudowę. Za zgodą właściciela można wystąpić do gminy o wydanie warunków zabudowy ale często to trwa powyżej 90 dni.

Watro w planie zagospodarowania przestrzennego sprawdzić np.:

• rodzaj danej działki i czy są wytyczne w sposobie jej zagospodarowania;

• rodzaj zabudowy, jaki jest możliwy do realizacji na działce – np. wolnostojąca, szeregowa, bliźniacza itp.;

• czy występują ograniczenia dotyczące zabudowy – np. liczba pięter, kąt nachylenia dachu, przebieg linii zabudowy i inne;

• minimalny metraż działek budowlanych w danej gminie;

• czy działka położona jest w obszarze chronionym ze względu na miejsca archeologiczne, zabytki, środowisko lub krajobraz;

• czy działka znajduje się wystarczająco daleko od miejsc uciążliwych;

• jakie są plany na przyszłość w otoczeniu, a także plany zagospodarowania sąsiednich działek.

Wypis z rejestru gruntów to dokument, który można uzyskać w wydziale geodezji urzędu miasta lub gminy albo w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Zawarta jest w nim informacja dotycząca rodzaju gruntów posesji.

Sąsiedztwo posesji

Poza samą działką, niemniej istotne jest jej otoczenie. Warto przespacerować się i sprawdzić, czy w nie znajdują się w okolicy np. uciążliwe zakłady przemysłowe, fabryki, głośne warsztaty, ubojnie, przejazdy kolejowe, śmietniska, tartaki czy hodowle zwierząt. Będzie się to wiązać z dużym ruchem, hałasem, spalinami i nieprzyjemnymi zapachami na co dzień. W pobliżu powinny być z kolei punkty handlowe oraz usługowe, takie jak m.in. sklepy, apteka, a także przystanki komunikacji publicznej. W przypadku rodzin z dziećmi ważne jest również, aby był dobry dostęp przedszkola i szkoły. Pamiętaj, aby też zweryfikować bezpieczeństwo w okolicy – możesz pospacerować po sąsiedztwie po zmierzchu, porozmawiać z mieszkańcami, sprawdzić stan okolicznych budynków.