Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego?

Planujesz budowę domu jednorodzinnego, lecz nie wiesz, co należy zrobić, aby uzyskać pozwolenie na budowę? Podpowiadamy, jak przejść krok po kroku przez tą całą procedurę, a także jaką należy zgromadzić dokumentację oraz na co trzeba zwrócić szczególną uwagę, by sprawnie uzyskać zgodę na rozpoczęcie prac.

Aby budowa domu przebiegała w pełni legalnie, należy przejść przez standardową procedurę uzyskania pozwolenia na budowę, ewentualnie uzyskać tzw. milczącą zgodę, czyli zgłoszenie budowy w miejscowym urzędzie. Choć ta druga opcja wygląda na znacznie prostszą i szybszą, to większość inwestorów wybiera tą klasyczną ścieżkę urzędową. Przedstawiamy realizację obydwu tych rozwiązań.

Pozwolenie na budowę domu krok po kroku

O pozwolenie na budowę należy ubiegać się w odpowiednim dla miejsca budowy starostwie powiatowym. Pozwolenie na budowę wydaje więc starosta powiatowy, lecz w niektórych przypadkach może on przekazać to uprawnienie na poziom gmin. Wtedy organami zatwierdzającymi stają się wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Wniosek należy kierować do wydziału architektury lub urbanistyki w odpowiednim urzędzie.

Krok 1 – uzyskanie MPZP lub WZiZT

Pierwszym etapem procesu ubiegania się o pozwolenie na budowę domu, jest sprawdzenie, jakie są narzucone odgórnie założenia odnośnie terenu, na którym jest działka. W związku z tym, należy w urzędzie gminy uzyskać wypis z MPZP, czyli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli posesja nie podlega pod MPZP, należy wówczas złożyć wniosek o wydanie decyzji o WZiZT, czyli o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – powinno to potrwać do 90 dni. Wybierając projekt budowlano-architektoniczny, koniecznie musimy sprawdzić, czy będzie on pasować do MPZP lub WZiZT.

Krok 2 – mapa do celów projektowych

W następnym etapie będzie trzeba zaangażować geodetą. Wykona on aktualną mapę do celów projektowych. Jest to mapa sytuacyjno-wysokościowa w skali 1:500. To na tą mapę architekt adaptujący będzie nanosić obrys naszego przyszłego domu jednorodzinnego. Na tym etapie zaleca się również zlecenie wykonania badań geotechnicznych, które polegają na sprawdzeniu nośności gruntu oraz poziomu wód gruntowych.

Krok 3 – projekt budowlany

Gdy znamy założenia odnośnie naszej działki i mamy już mapę sytuacyjno-wysokościową, można przejść do kolejnego etapu, czyli kupić gotowy projekt architektoniczno-budowlany lub zgłosić się do architekta z prośbą o wykonanie projektu indywidualnego. Składa się on z trzech części:

• projekt zagospodarowania działki albo terenu – określa on granice działki, a także usytuowanie, obrys oraz układy obiektów, które są na danym terenie, uwzględnia również układ komunikacyjny oraz układ zieleni, informuje też o obszarze oddziaływania danego obiektu;

• projekt architektoniczno-budowlany – dokument ten wskazuje układ przestrzenny oraz formę obecnych i projektowanych obiektów, określa parametry techniczne obiektów budowlanych, wskazuje na rozwiązania materiałowe oraz techniczne, informuje też o sposobie użytkowania określonych obiektów;

• projekt techniczny – określe projektowane rozwiązania konstrukcyjne danego budynku, jego charakterystykę energetyczną i dokumentację geologiczno-inżynierską albo geotechniczne warunki posadowienia określonych obiektów budowlanych.

Projekt ten trzeba złożyć w 3 egzemplarzach: jeden pozostanie w urzędzie, drugi trafia do nadzoru budowlanego, trzeci zostanie udostępniony przez nas kierownikowi budowy, natomiast czwarty powinniśmy zachować jako kopię archiwalną.

Krok 4 – dodatkowe dokumenty

W wielu przypadkach konieczna może być dodatkowa dokumentacja. Może to być np. odrolnienie gruntów, czy też wyłączenie tych gruntów z produkcji leśnej, czasami konieczne jest uzyskanie opinii Konserwatora Zabytków lub Państwowego Inspektoratu Sanitarnego. Jeśli chcemy ogrzewać dom gazem konieczne będą warunki techniczne z gazowni. Będą one niezbędne do przeprowadzenia analizy ekonomicznej w projekcie budowlanym przez projektanta sanitarnego.

Krok 5 – złożenie wniosku

Decyzja o przyznaniu pozwolenia na budowę jest wydawane przez starostę na drodze administracyjnej. Sam wniosek musi być złożony na odpowiednim formularzu urzędowym, jest on dostępny np. w Internecie. Bardzo istotne, aby nie zwlekać zbyt długo ze złożeniem wniosku, gdyż niektóre z dokumentów mają nieprzekraczalne daty ważności. Na wniosek powinny się składać:

• 3 egzemplarze projektu budowlanego;

• zaświadczenie o odpowiednich uprawnieniach projektantów oraz o ich przynależności do odpowiednich izb;

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych;

• oryginalna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli jest to wymagane dla działki);

• potwierdzenie zapłaty, w przypadku gdy na nieruchomości tej ma być prowadzona działalność gospodarcza.

W tym formularzu należy wpisać m.in.: inwestora, adres miejsca budowy, rodzaj inwestycji, a także oznaczenie nieruchomości (chodzi tu o obręb ewidencyjny oraz numer działki).

Gdy złożymy już kompletną dokumentację, trzeba poczekać na decyzję starosty. Uzyskuje się ja po maksymalnie 65 dniach. Jeżeli urząd uzna, że w naszej dokumentacji są jakieś błędy, otrzymamy informację o obowiązku ich usunięcia, będzie to trzeba wykonać w określonym czasie. Jeżeli nie uda się zmieścimy w tym narzuconym terminie, będzie się to wiązać wstrzymaniem postępowania lub z otrzymaniem odmowy, czyli brakiem pozwolenia na budowę domu.

Zgłoszenie budowy domu w urzędzie

Zgłoszenie budowy, podobnie jak wniosek o pozwolenie na budowę składa się w starostwie powiatowym, a w niektórych przypadkach na poziomie urzędu gminy, miasta lub powiatu. Aby zgłosić budowę, wymagane jest zgromadzenie takich samych dokumentów, jak ma to miejsce w przypadku ubiegania się i uzyskanie zgody na budowę. Najważniejszą różnicą między tymi dwoma ścieżkami jest to, że w sytuacji zgłoszenie budowy nie czeka się na decyzję – jeżeli w ciągu 30 dni nie otrzymamy sprzeciwu z urzędu, to zakłada się, iż otrzymaliśmy tzw. „milczącą zgodę”. W związku z tym można przystąpić do realizacji projektu.

Należy jednak zaznaczyć, że zgłosić budowę można jedynie w sytuacji, gdy obszar oddziaływania budynku nie wykracza poza działkę, na której ma być wybudowany, a także kiedy nie ma konieczności przeprowadzenia postępowania środowiskowego. Inną ważną kwestią jest fakt, że pozwolenie na budowę daje możliwość wprowadzenia zmian do projektu. Są one wówczas dosyć szybko zatwierdzane na drodze urzędowej. W przypadku zgłoszenia budowy, wprowadzenie takich zmian wiąże się z uzyskaniem pozwolenia, trzeba więc przejść cały proces od początku.

Termin ważności pozwolenia na budowę

Okres ważności pozwolenia na budowę wynosi 3 lata od chwili jego uprawomocnienia się. Jeżeli nie rozpoczniemy prac budowlanych w tym czasie, to trzeba będzie ponownie ubiegać się o pozwolenie. Jeżeli natomiast podejmiemy prace w terminie, lecz zostaną one przerwane na czas minimum 3 lat, to zgoda również utraci swoją ważność.

Co grozi w przypadku budowy domu bez pozwolenia?

Każdy przejaw samowoli budowlanej jest surowo karany! Rozpoczęcie budowy bez stosownego pozwolenia, jak również w czasie, kiedy urząd dopiero rozpatruje wniosek są niezgodne z prawem. Także już po rozpoczęciu prac budowlanych można mieć do czynienia z uchybieniami podlegającymi karze, np. nie trzymanie się założeń projektowych. Za samowolę budowlaną można odpowiadać zarówno administracyjnie, jak i karnie. Urzędnicy mogą wydać nakaz rozbiórki, można być także pociągniętym do zapłacenia grzywny.